Документы для продажи квартиры: необходимый перечень для оформления в 2017 году

Пошаговая инструкция отчуждения недвижимости предусматривает первоначальным этапом сбор документов. Начинать готовить документацию следует заблаговременно. Вопрос, какие документы нужны продавцу для продажи квартиры в 2017 году, необходимо детально изучить. Правильный комплект обеспечит качество сделки и ускорит процесс.

Кроме этого, существуют обязательные условия отчуждения ипотечной недвижимости, коммунальной квартиры и доли в совместной собственности. Важно также перед продажей квартиры иметь представление кто может быть продавцом недвижимости и, какие нюансы ждут.

Кто может быть продавцом квартиры

Продавцом недвижимости выступает владелец жилья. Если собственник жилья поручает по доверенности подготовить сделку доверенному лицу, то заверяют ее у нотариуса. В некоторых законом предусмотренных случаях инициатором продажи выступает банк при ипотечном кредитовании, органы юстиции по исполнению решения суда.

Собственник жилья владеет недвижимостью на основании право устанавливающих документов, договора купли-продажи, дарственной, свидетельства о завещании, о праве владения. Иногда собственниками квартиры могут быть несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет. В этом случае их интересы представляют родители либо опекун.

При достижении возраста 18 лет это полная дееспособность, а 14 лет ограниченная.

В возрасте 14 лет ребенок получает ограниченную дееспособность, он может принять решение о продаже жилья, но только с предварительного согласия родителей или опекунов. С момента рождения любое лицо обладает гражданской правоспособностью и может продавать, дарить и завещать.

Если собственник недееспособное лицо

Недееспособные лица не могут совершать самостоятельно сделку продажи жилья, они ограничены в правоспособности согласно законодательству. Право подтверждать сделки предоставлено опекуну в интересах подопечного. Кроме того, без согласия органов опеки отчуждение недвижимости не производится. Это является важным условием при сборе пакета документов.

Продажа жилья недееспособных лиц производится только в исключительных случаях на основании закона:

• на имущество подопечного обращено взыскание по задолженности и имеется соответствующее решение суда;
• перемена места жительства подопечного лица в его интересах;
• продажа недвижимости в исключительных ситуациях, например, дорогостоящая операция.

Недвижимость по ипотечному кредитованию может быть реализована банком при отсутствии платежей согласно договору свыше 6 месяцев. Предварительно банк обращается в судебные органы с иском об обращение взыскания на ипотечную квартиру. Жильё продается как с согласия заемщика, так и без него.

Проверка чистоты сделки

Документы при продаже квартиры проверяются на чистоту сделки. Многие мошеннические схемы используют не одну сделку, чтобы скрыть истинное положение недвижимости. Если квартира за последнее время продавалась два или три раза, то уже стоит задуматься при ее приобретении и тщательно проверять документацию. Поэтому основным и первым документом является справка-выписка из ЕГРП (ЕГРН), где будут отражаться все действия с недвижимостью, когда, как и кем продавалась квартира.

Вторым моментом служит подготовка выписки из домой книги, которая свидетельствует, сколько человек зарегистрировано в настоящее время и кто был прописан до этого.

Документация для отчуждения недвижимости

Необходимо отметить, что документы необходимые при продаже квартиры бывают общеобязательные и по требованию покупателя. Процесс очень ответственный. Важно перед продажей квартиры иметь правильно собранную документацию, а также владеть информацией кто может быть продавцом недвижимости и какие нюансы ждут. Поэтому в этом вопросе понадобиться поддержка специалиста, возможно юриста или риелтора.

Итак, какие документы могут потребоваться на продажу квартиры в 2017 году.

Перечень включает:

1. Документ, идентифицирующий личность. В основном это паспорт. Для несовершеннолетних лиц это документальное подтверждение факта рождения.
2. Договор купли-продажи.
3. Правоустанавливающие документы:  дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации недвижимости.
4. Техпаспорт на жильё.
5. Письменное разрешение супруга или супруги на продажу недвижимости, если жилье находится в общем владении.
6. Согласие органов попечения, если имеются несовершеннолетние дети или недееспособные лица.
7. Справка-выписка из ЕГРН.
8. Дополнительные справки.
9. Доверенность, если сделку проводит доверенное лицо.

Это пакет необходимых документов для продажи квартиры, который следует собрать.

Договор купли-продажи не требуется заверять у нотариуса с 2017 года. Право владения переходит полностью после регистрации в Росреестре.

Основным документом является доказательство госрегистрации права владения, которое выдавалось на основании правовой документации о наследовании, дарственной, мены, купли-продажи, решения судебных органов, приватизационной документации. В настоящее время свидетельство о госрегистрации не выдается. С 2017 года Росреестр выдает выписку из Единого реестра недвижимости. В связи со слиянием кадастровой палаты и Росреестра изменилось наименование органа (№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Выписка из ЕГРН включает важную информацию о строении на момент получения. Данный документ позволяет покупателю убедиться , что жильё не имеет ограничений и принадлежит продавцу.

Техпаспорт жилья включает техническую информацию о строении: в каком году было возведено здание, из какого материала, количество комнат, общая и жилая площадь. Он необходим для получения расценочного паспорта, перепланировки, перехода жилого жилья в нежилое. Период действия техпаспорта не органичен, если не осуществлялась перепланировка. Этот документ получают в БТИ при предъявлении идентифицирующего документа, свидетельства госрегистрация и квитанции об оплате госпошлины.

Очень часто владельцы делают перепланировки самостоятельно, без разрешения соответствующих органов. Это является существенным нарушением. В этом случае могут отказать в регистрации до придания законности изменениям в планировке жилья, и потребуется переоформление. Только после заключения органов архитектуры вносятся изменения в план.

Разрешение супруга на отчуждение собственности требуется в том случае, если жилище приобреталось в период брачных отношений. Такое согласие оформляется нотариально и в нем фиксируется информация о муже или жене, их данные паспорта, объект недвижимости, срок действия разрешения.

Список документов может дополняться дополнительными справками, и могут потребоваться другие разрешения. Это зависит от объекта недвижимости, лиц, зарегистрированных в ней.

Дополнительные документы для продажи жилья

Могут требоваться покупателем дополнительные документы для определения чистоты сделки или отсутствия задолженности за комунальные услуги, по налоговым платежам, а также подтверждения адекватности продавца.

Список дополнительной документации:

1. Свидетельство о смерти. Если бывший владелец скончался, покупатель может потребовать этот документ.
2. Справки:

• Об отсутствии зарегистрированных жильцов, срок действия такого документа четырнадцать дней, поэтому ее следует брать дней за пять дней до сделки;
• О состоянии лицевого счета;
• Из налоговых органов об отсутствии долгов со стороны владельца, в случае перехода квартиры по дарственной или завещанию;
• О дееспособности, если в роли продавца выступает лицо преклонного возраста.

Договор купли-продажи и акт приема-передачи

Соглашение купли-продажи можно приготовить самостоятельно или привлечь специалиста, нотариальное заверение не требуется. Нужный образец договора можно найти в интернете и скачать. Можно обратиться в агентство по недвижимости, специалисты подготовят необходимую документацию. Составление договора является обязательным условием. Главное соблюсти письменную форму и положения ГК РФ.

В соглашении указывается:

1. Фамилия имя и отчество продавца и покупателя, их паспортные данные.
2. Объект продажи, его индивидуальная характеристика.
3. Место расположения.
4. Цена и порядок оплаты.

Если недвижимость имеет обременение, залоговое имущество, ипотечная недвижимость, то необходимо это в договоре отметить. Если покупателя не поставить в известность об этом факте, то, в дальнейшем, такое соглашение может быть признано недействительным.

Подписание соглашения о продаже производится участниками сделки. К договору прилагается передаточный акт. В нем указывается объект жилья, где покупатель принимает его, а продавец передает. Соглашение о продаже оформляется в трех экземплярах по одному для каждого участника и для Росреестра.

Особенности долевой продажи

Очень часто люди думают, что продать свою долю в общей приватизированной квартире невозможно, но это не так. Если доля выделена в натуре, то это упрощает процедуру продажи. Например, супруги приобрели в общую собственность квартиру во время брака, а впоследствии развелись, то одному из них при решении продать свою половину, следует начать с выделения своей части в законном порядке.

Оформление выделение доли производится в нотариальном порядке. Если не достигнуто соглашение, то следует только обращение в судебные органы. Судебные дела в отношении квартирных вопросов всегда были сложными, и дело может затянуться на долгое время. Но в результате будет решение на руках, согласно которому можно получить документы о праве собственности на 1⁄2 часть квартиры.

Но продажа доли жилья предусматривает одно важное условие. Владелец части недвижимости должен предложить купить часть жилой площади другим совладельцам. При этом это должно быть зафиксировано в письменном виде. Необходимо направить письменное уведомление с предложением купить часть квартиры с указанием цены.

Совладельцам дается месячный срок для рассмотрения предложения. Если они проигнорируют уведомление или откажутся, только тогда можно подавать объявление о продаже и только по той цене, которая была предложена ранее.

Если не соблюсти эти положения, то это дает возможность совладельцам оспорить продажу долевой жилплощади.

Можно также продать часть жилой площади в одной комнате, если она выделена в натуре. Кончено, посторонние люди не пожелают такое соседство на одних квадратах, но, например, бывшие муж или жена не захотят оставаться вместе на одних квадратах и с удовольствием купят долю.

Особенности продажи коммунальной квартиры

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, в которых проживают отдельно лица и семьи, общей кухни, ванной комнаты и санузла.

При отчуждении комнаты в коммунальной квартире владельцы могут столкнуться со сложностями. Во-первых, первоочередное право на приобретение может предоставляться жильцам коммунальной квартиры, и это отражено в законе. Для этого необходимо предложить остальным соседям по коммуналке комнату. Только после их отказа можно давать объявление о продаже жилья, но только по той стоимости, которая предлагалась соседям.

Второй момент — это получение согласия на отчуждение комнаты. Такое разрешение дают только владельцы коммунального жилья. Если владельцем является муниципалитет, то разрешение берется в жилищном комитете. Соблюдение должного порядка отчуждение части жилплощади избавит от лишних проблем в будущем.

Продажа квартиры по ипотеке

Особенностью отчуждения жилья по ипотеке является то, что, кроме продавца и покупателя, присутствует третья сторона банк. С финансовой организацией необходимо будет согласовывать практически все вопросы от подписания договора до его регистрации. Таким образом, это будет трехступенчатая процедура.

Сложность продажи такого жилья заключается в том, что обычно покупатели неохотно связываются с ипотечной недвижимостью. Но продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого есть два варианта решения проблемы:

• покупатель полностью погашает ипотечную задолженность;
• покупатель оформляет на себя залоговое обременение и выплачивает денежные взносы по кредиту через банковскую ячейку или аккредитив.

Примечательно в ипотечной недвижимости то, что можно купить недвижимость, вложив материнский капитал.

Передача полномочий по продаже

Отчуждение жилья может осуществляться по доверенности уполномоченного лица. Составление документа требует нотариального заверения. Данный документ прилагается к соглашению купли-продажи и делается пометка, что сделка осуществлялась по доверенности. Продавец может выбрать в качестве доверителя любое лицо.

Отчет о доходах при продаже квартиры в налоговые органы

С 2016 года внесены изменения НК РФ и оформление декларации о доходах, и теперь все продавцы делятся на две категории от даты приобретения собственности. Те, кто владели собственностью в течение трех лет до конца 2016 года, никаких налогов платить не будут. Те собственники, которые приобрели жильё после 2016 года, обязаны будут платить НДФЛ либо ждать пять лет, чтобы избежать налогов.

Но существуют законные способы уменьшения налоговых вычетов. Уменьшить налог можно воспользовавшись одной из двух льгот:

1. Налоговый вычет 1 млн. рублей.
2. Документально подтверждаются расходы на приобретение недвижимости.

Первый способ используют, когда квартира была подарена или перешла по наследству. В этом случае не было затрат на ее приобретение. Также, если стоимость недвижимости меньше 1 млн. рублей, то налоговый вычет в этом случае покроет полученную прибыль.

Второй способ применяют, когда сохранилась документация на приобретение недвижимости у владельца. Когда происходит реализация жилья по стоимости меньше, чем приобреталась, то прибыли нет. Если объект недвижимости продается дороже, чем приобретался, то налог 13% следует уплатить с разницы.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт это официальный государственный документ, который свидетельствует о том, что какой-то конкретно-определенный объект имущества существует и имеет индивидуальность и определенность. В нем указываются следующие данные:

• регистрационный номер;
• дата регистрации объекта жилья;
• техническая характеристика и расположение объекта;
• графическое изображение и масштабность;
• информация о владельце.

Заключение

Для регистрации в Регпалате следует подготовить следующую документацию:

1. Идентифицирующий документ личности.
2. Договор купли-продажи.
3. Ходатайство о регистрации.
4. Кадастровый паспорт.

Заявление можно направить в Регистрационный орган через МФЦ.

Сколько времени потребуется, чтобы собрать документацию зависит от владельца. Важно отметить, что некоторые справки имеют срок действия. Покупатель может произвести оплату продавцу по договору наличными через отделение Сбербанка.