Многие молодые семьи вкладывают в недвижимость сертификат, который дают при рождении второго ребенка. Но иногда возникают ситуации, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал. Возможно, не подходит район, квадратура маленькая, срочный переезд или приобретение дома. Но возникает препятствие.
В соответствии с законом на несовершеннолетнего ребенка оформляется доля, которой он не может распоряжаться и потребуется согласие опекунского совета.
Содержание
Семейный капитал
Материнский капитал представляет собой сертификат в денежном эквиваленте, выданный по государственной программе для помощи молодым семьям. Семья имеет право вложить мат. капитал на обучение детей, например, в музыкальной школе, или университете, а также купить квартиру. Средства должны использоваться целенаправленно и только один раз.
На основании ст. 36 ГК РФ имущество, приобретенное с использованием сертификата, находится в долевом владении. Жилая площадь в этом случае является общей с определением долей на любого члена семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия. Поэтому при решении вопроса отчуждения жилья важным условием будет соблюдение интересов ребенка. В таких вопросах государство в лице органа опеки и попечительства контролирует договора купли-продажи жилья, где есть несовершеннолетние дети.
Очень часто семья использует не только мат. капитал, но и ипотечные средства финансовой организации. Деньги за рождение второго ребенка также вкладывают в долевое участие для возведения жилого дома. Такие обстоятельства усложнят процедуру продажи. Кроме согласования отчуждения жилья с советом попечительства, необходимо будет получить согласие финансовой организации.
Если родители хотят продать квартиру и построить дом, то это довольно сложный процесс. Сложность заключается в том, что необходимо доказать обеспеченность детей жилплощадью в еще не построенном доме.
Образец договора купли-продажи с комментариями:
Варианты отчуждения недвижимости
Продажа квартиры или дома с материнским капиталом предусматривает гарантию соблюдения интересов ребенка в жилищном вопросе. Чтобы получить одобрение опекунского совета можно использовать следующие варианты:
- Продать квартиру с материнским капиталом, заключив предварительное соглашение на приобретение другого жилья. При этом интересы детей не должны ущемляться, они должны быть обеспечены равноценной частью с такими же благоустроенными условиями.
- Компенсировать стоимость доли. С этой целью открывается для ребенка счет в банке, и перечисляются денежные средства равнозначные стоимости детской части.
- Оформить часть в жилье дедушки или бабушки.
Получение одобрения органов опекунского совета и необходимые документы
Инструкция пошаговых действий отчуждения недвижимости в первую очередь предусматривает одобрение сделки опекунским советом. Для этого следует обратиться территориальный орган опеки, где предоставят образец заявления. В ходатайстве с просьбой дать право на отчуждение квартиры купленной за материнский капитал подробно излагается особенности продаваемого и приобретаемого жилища. Ходатайство подписывает мать, прилагается документация:
- идентифицирующие документы личности родителей и других совершеннолетних участников семьи и их письменное одобрение;
- документы на детей, если ребенку 14 лет, удостоверение личности и согласие в письменном виде;
- документ о браке или разводе родителей;
- технический и расценочный паспорт;
- предварительное соглашение о приобретении жилья;
- справка о цене приобретаемой и продаваемой недвижимости;
- документ на право владения;
- справки формы 9 и 7;
- выписка ЕГРП;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Ходатайство рассматривается в месячный срок, согласие действительно три месяца.
Документы для отчуждения квартиры
После получения согласия появляется возможность продавать квартиру в долевом владении. Продать можно не только квартиру, но и комнату. Для этого обращаются в Росреестр с необходимым пакетом документов:
- одобрение опекунского совета;
- договор купли-продажи;
- идентифицирующие документы продавца и покупателя;
- документ на право владения.
Может также требоваться другая документация:
- технический и расценочный паспорт;
- справка о лицевом счете и отсутствии долга за коммунальные услуги.
Отчуждение недвижимости в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеке осложняется необходимостью согласования с финансовой организацией. Для отчуждения жилья в ипотеке есть три варианта развития событий:
- Покупатель закрывает ипотечный договор продавца, перечислив на счет банка оставшуюся сумму по кредитному договору.
- Заключает соглашение с банком и становится заимодавцем по кредитному соглашению.
- Продавец полностью погашает сумму долга и ограничение снимается.
Отчуждение дома
Продать дом, купленный за материнский капитал, можно после одобрения опекунского совета. Недвижимость должна покупаться равнозначной площади дома.
Необходимые документы:
- одобрение опекунского совета;
- документы, удостоверяющие личность отца и матери;
- соглашение купли-продажи дома;
- документ о праве владения;
- межевая характеристика участка земли;
- инженерный и расценочный паспорт;
- документы на детей в оригинале и копиях, с лиц достигших 14 лет письменное согласие;
- выписка ЕГРП об отсутствии обременений.
Риски для покупателей
Конечно, покупатель имеет определенный риск. Если родители продали недвижимость без выделения части для детей, то в судебных органах сделка признается недействительной. Покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги.
Однако имеются исключительные случаи:
- Если жильё приобреталось за счет кредита и сертификата, то составляется обязательство родителей, заверенное нотариально, о выделении части для детей в течение шести месяцев со дня снятия обременения.
- Предварительное согласие о продаже и покупке жилья, где необходимо делить все доли, включая детей.
- При отчуждении недвижимости для лечения тяжелобольного ребенка допускается не делить собственность на части. Однако необходимо предоставить документальные подтверждения заключение медкомиссии о диагнозе и дорогостоящем оперативном лечении.
Налогообложение
В соответствии с НК РФ доходы, полученные от отчуждения недвижимости, облагаются налогом. Важным моментом является то, сколько прошло лет с момента приобретения недвижимости. Если квартира покупалась до января 2016 года, то срок составляет три года для льготных налоговых вычетов. Если недвижимость приобреталась после 2016 года, то действует срок пять лет.
Ответственность за незаконные сделки
Покупатель при приобретении недвижимости у родителей с детьми должен выяснить вопрос, приобреталась ли квартира или дом под материнский капитал. Возможно, продавец по неопытности или с целью обналичить семейный сертификат продает жильё.
Иногда используют сертификат для того, чтобы купить недорогую недвижимость для обналичивания. Такие действия преследуются законодательством России, и грозит уголовная ответственность за мошенничество участникам сделки.
Выводы
Продажа дома или квартиры, купленной с использованием материнского капитала, не представляет сложностей. При соблюдении личных прав детей и установленного порядка сделки ограничений нет. Не нарушайте пошаговую инструкцию: сначала получите согласие на отчуждение недвижимости в опекунском совете, а затем переходите к продаже.
